案例：

孙（男）某和温某某（女）系夫妻关系，双方于2001年登记结婚，婚后与2002年在太原迎泽区购买一套住房，系双方共同出资所购。当时出于方便，房产证只登记了男方孙某的名字，并未登记女方温某某的名字。2010年，孙某擅自将该房屋按照当时的市场价值出售给王某，且已办理过户手续，孙某并未将出售房屋的事情告知温某某，温某某是否有权向法院起诉认定孙某与王某签订的房屋买卖合同无效？

焦点问题：

夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋是否有效？

律师观点：

在本案当中，孙某与王某签订的房屋买卖合同是有效的。虽然孙某存在未经妻子温某某同意的情况下将房屋擅自出卖给王某，但是王某这个买房人是善意的，其与孙某并没有合谋损害别人利益，按当时市场价格支付购房款，且已经办理了过户手续，已经符合《物权法》善意取得的相关规定，应从保护善意购房人的角度出发认定房屋买卖合同有效。具体来说，夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，在同时符合下列条件的情况下，应当认定合同有效：其一，第三人属于善意购买；其二，支付合理对价；其三，办理了房屋过户手续。另外，在司法实践当中，夫妻一方经常因夫妻感情问题或其中一方存在巨额欠款或有赌博行为时，会擅自出售夫妻共有的房屋，那么，若一方出售的房屋系夫妻之间唯一的一套生活居住住房，法院也应适当考虑该情节认定房屋买卖合同的效力。

相关法律：

1、《婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

2、《婚姻法》司法解释三第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

3、《房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

4、《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。